Имотно право · Покупка на имот
Автор: адв. Стефани Манчева · Адвокатска кантора „Манчева“ · Време за четене: ~7 мин.
Подписали сте нотариалния акт, получили сте ключовете и с вълнение влизате в новия си дом. Вместо обзаведения апартамент, който сте видели при огледа, заварвате дупки в стените на мястото на климатиците, липсваща вградена кухня, свален бойлер и висящи кабели вместо осветителни тела. Продавачът твърди, че „това са негови вещи“. Или купувате парцел и после разбирате, че постройката върху него принадлежи на друг. Подобни ситуации са чест повод за спор между купувач и продавач, а често биха могли да бъдат избегнати с няколко реда в договора. Законът за собствеността дава отговор чрез няколко важни принципа. В тази статия ще разгледаме какво се смята за принадлежност на имота, кога постройките и вградените вещи следват земята, на кого принадлежат наемите и как да се предпазите, преди да платите цената.
Съдържание
1. Принадлежностите: вещта следва главната вещ
Принадлежност е вещ, която е предназначена трайно да служи на друга, т.нар. главна вещ. Правилото на чл. 98 от Закона за собствеността (ЗС) е, че принадлежността следва главната вещ, освен ако е уговорено друго. При продажба на имот това означава, че вещите, предназначени да обслужват имота, преминават заедно с него, дори да не са изрично посочени в договора.
Ключово в това правило е уточнението „освен ако е уговорено друго“. Страните са свободни да се договорят, че определени вещи остават за продавача или че с имота се прехвърлят и вещи, които иначе не биха го последвали. Затова договорът е най-важният документ при всеки спор за обзавеждането.
Обикновено принадлежност
Вградена кухня, изработена по мярка за конкретното помещение, и други вещи, които са поставени именно за да обслужват трайно имота.
Обикновено не е принадлежност
Свободностояща мебел, която може да бъде преместена в друго жилище и да служи там по същия начин, без да е свързана с конкретния имот.
Разграничението не винаги е еднозначно. Има вещи, за които разумни хора могат да спорят, а отговорът зависи от начина на монтаж, от предназначението и от това как страните са ги възприемали при огледа и преговорите. В крайна сметка решаващо е съдържанието на договора и фактическите обстоятелства.
2. Прирастването: земята и постройките върху нея
Вторият важен принцип е прирастването. Съгласно чл. 92 ЗС собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. С други думи, по правило купувате парцела заедно с всичко, което е изградено и засадено върху него.
Най-честото изключение е правото на строеж – когато собственикът на земята е учредил на друг право да строи и да стане собственик на построеното. В такъв случай земята и сградата имат различни собственици и покупката на парцела не Ви прави собственик на постройката.
Важно: при покупка на парцел е важно да се провери дали сградите върху него не принадлежат на трети лица. Наличието на постройка върху имота не означава автоматично, че тя се продава заедно със земята.
3. Присъединяването: вградените вещи
Третият принцип се отнася до вещи, които първоначално са били самостоятелни, но впоследствие са станали част от имота. Съгласно чл. 97 ЗС, когато вещ, принадлежаща на друго лице, е свързана с имота така, че става съставна част от него – например вградени материали, – тя става собственост на собственика на имота.
Това има значение и при продажбата: вградените материали вече не са отделни вещи, а част от самия имот, и следват неговата съдба. Предишният собственик на вещта обаче може да има право на обезщетение. Така законът запазва баланса – имотът остава цял, а този, който е загубил вещта си, не остава без защита.
| Принцип | Норма | Какво означава при покупка |
|---|---|---|
| Принадлежност | чл. 98 ЗС | Вещите, предназначени трайно да служат на имота, преминават с него, освен ако е уговорено друго |
| Прирастване | чл. 92 ЗС | Постройките и насажденията следват земята, освен ако е установено друго – например право на строеж |
| Присъединяване | чл. 97 ЗС | Вещ, станала съставна част от имота, принадлежи на собственика на имота |
| Плодове | чл. 93 ЗС | Естественият добив и гражданските плодове, като наемите, принадлежат на собственика |
4. Плодовете: на кого принадлежи наемът
Съгласно чл. 93 ЗС плодовете от имота принадлежат на собственика. Плодове са както естественият добив – например реколтата от овощна градина, – така и гражданските плодове, като наемите.
Това правило има пряко практическо значение, когато купувате имот, в който живее наемател. Сделката рядко съвпада точно с датата на плащане на наема, а наемателят често е предоставил и депозит на продавача. Ако тези въпроси не бъдат уредени предварително, лесно може да се стигне до ситуация, в която и двете страни претендират за един и същ наем, а наемателят не знае на кого да плаща.
Внимание: ако купувате имот с наемател, е добре в договора да се уточни от кой момент наемът се дължи на Вас и какво става с депозита.
5. Как да се предпазите преди сделката
Повечето спорове за „изчезналото“ обзавеждане произтичат от неясноти, а не от недобросъвестност. Добрата подготовка премахва неяснотите още преди подписването.
Подробен опис в договора
Посочете всичко, което очаквате да остане в имота: климатици, уреди, мебели, осветление, бойлер, соларна система. Колкото по-конкретен е описът, толкова по-малко място остава за тълкуване.
Снимки преди сделката
Снимките са доказателство за състоянието на имота при огледа. Направете ги с дата и обхванете всяко помещение.
Приемо-предавателен протокол
При фактическото предаване на имота съставете протокол с опис на вещите и показанията на уредите – ток, вода, газ, парно.
Задържане на част от цената
Уговорете част от цената да бъде платена след фактическото предаване. Това е практична гаранция, че имотът ще бъде предаден в уговореното състояние.
6. Ако вече сте се сблъскали с проблема
Ако продавачът е премахнал вещи, които са принадлежност или съставна част на имота, не сте лишени от защита. Можете да поискате да ги върне или да плати обезщетение, а при съществено несъответствие – да се поиска намаляване на цената.
Първата стъпка е писмена покана, в която описвате кои вещи липсват, на какво основание смятате, че са част от имота, и в какъв срок очаквате те да бъдат върнати или да получите обезщетение. Писмената покана често е достатъчна, особено ако разполагате със снимки от огледа и с ясен договор. При неуспех следващата стъпка е иск пред съда.
- ✗Устни договорки за обзавеждането, които не са отразени в нито един документ.
- ✗Липса на протокол при предаването на ключовете.
- ✗Плащане на цялата цена, преди да сте видели имота в състоянието, в което ще Ви бъде предаден.
- ✗Пропускане на проверката дали постройките върху парцела не принадлежат на трето лице.
7. Ключови изводи
- ✓Принадлежността следва главната вещ – вещите, предназначени трайно да служат на имота, преминават с него, освен ако е уговорено друго.
- ✓Постройките и насажденията следват земята, но правото на строеж е важно изключение.
- ✓Вградените материали стават част от имота, а предишният им собственик може да има право на обезщетение.
- ✓Наемите принадлежат на собственика – при имот с наемател уредете момента на прехвърляне и депозита.
- ✓Подробният опис, снимките, протоколът и задържането на част от цената са най-добрата защита.
- ✓При премахнати вещи започнете с писмена покана, а при неуспех – иск пред съда.
Правилата на Закона за собствеността дават отговор на много спорове, но решаващо в крайна сметка е какво сте договорили. Няколко внимателно формулирани клаузи и един подробен протокол струват много по-малко от съдебен спор за климатици и вградени шкафове.
Купувате или продавате имот и искате всичко да е уговорено ясно?
Адвокатска кантора „Манчева“ изготвя и преглежда предварителни и окончателни договори, приемо-предавателни протоколи и описи, придружава Ви при сделката и Ви представлява при спор с продавача.
Свържете се с насСтатията има информационен характер и не представлява правна консултация по конкретен случай. За съвет, съобразен с Вашата ситуация, се обърнете към адвокат.