Имотно право · Покупка на имот
Автор: адв. Стефани Манчева · Адвокатска кантора „Манчева“ · Време за четене: ~8 мин.
Младо семейство намира апартамент в сграда, която тепърва се строи – на по-добра цена, с възможност да избере разпределението и с плащане на части. Друг купувач инвестира спестяванията си в жилище „на зелено“, за да го отдава под наем. И в двата случая хората плащат за нещо, което все още не съществува. Покупката на имот в строяща се сграда наистина често е по-изгодна, но рискът е по-голям: строителството може да се забави или спре, апартаментът може да се окаже продаден на повече от един купувач, а сградата – ипотекирана в полза на банката на строителя. Най-важната Ви защита е доброто проучване и добрият договор. В тази статия ще разгледаме какво да проучите, преди да подпишете, какви договори се сключват, кои клаузи задължително трябва да има и кои са типичните рискове.
Съдържание
1. Защо покупката „на зелено“ е по-рискова
Когато купувате завършен имот, виждате това, за което плащате. Можете да го огледате, да се уверите в състоянието му и да придобиете собствеността веднага с нотариален акт. При покупката „на зелено“ положението е различно. Плащате – често значителна част от цената – за обект, който съществува само в проекта и в обещанията на строителя.
Между подписването на договора и момента, в който ще получите ключовете, минава време – понякога години. През този период много неща могат да се случат: строителят може да изпадне във финансови затруднения, сградата може да бъде обременена с ипотека, проектът може да бъде променен. Затова при този вид покупка правната защита трябва да бъде изградена предварително – чрез внимателно проучване и чрез договор, който предвижда какво става, ако нещо се обърка.
Важно: рекламните материали, визуализациите и устните уверения на продавача не Ви защитават. Защитава Ви само това, което е записано в договора и което може да бъде доказано с документи.
2. Какво да проучите, преди да подпишете
Преди да подпишете какъвто и да е договор и преди да платите какъвто и да е аванс, е добре да направите правно проучване на обекта и на строителя. То обхваща четири основни направления.
Собственост върху земята
Установете дали строителят е собственик на терена или има учредено право на строеж с нотариален акт. Ако строи върху чужда земя без надлежно учредено право, може по-късно да не е в състояние да Ви прехвърли собствеността.
Разрешение за строеж и одобрени проекти
Уверете се, че има издадено разрешение за строеж и одобрени проекти, и сравнете с тях Вашия апартамент – като площ, разположение и предназначение.
Тежести
Направете справка в имотния регистър за ипотеки, възбрани и вписани искове върху терена или сградата. Наличието на тежест не означава непременно, че сделката е невъзможна, но трябва да знаете за нея и да предвидите защита в договора.
Строителят
Направете справка дали дружеството е активно, дали срещу него няма производства по несъстоятелност и какви сгради е завършило досега. Историята на строителя често е най-добрият показател за това как ще се развие и Вашият проект.
Това проучване изисква време и известен опит в работата с регистрите и с документите по строителството, но е несравнимо по-евтино от последиците на една необмислена сделка.
3. Предварителен договор или нотариален акт
При покупката „на зелено“ най-често се използва една от двете схеми, описани по-долу. Всяка има своите предимства и рискове.
Предварителен договор
Най-честият вариант. Страните се задължават да сключат окончателен договор – нотариален акт – по-късно, след завършване на сградата или на определен етап от строителството. До този момент купувачът не е собственик, а има право да иска сключване на окончателния договор.
Нотариален акт за бъдещ обект
Възможно е още в началото да се сключи нотариален акт за бъдещия обект. Това Ви прави собственик по-рано и намалява риска, защото не зависите от доброволното сключване на окончателен договор в бъдеще.
Какво става, ако продавачът откаже да прехвърли имота
Ако сте сключили предварителен договор, а продавачът откаже да сключи окончателния, можете да поискате от съда да обяви предварителния договор за окончателен (чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите). Решението на съда в този случай замества нотариалния акт.
Исковата молба по такова дело се вписва и това Ви защитава от продажба на същия имот на друг купувач. С други думи, ако строителят се опита да продаде апартамента повторно, след като сте вписали исковата си молба, новият купувач не може да се противопостави на Вашите права.
Внимание: възможността да искате обявяване на предварителния договор за окончателен е ценна защита, но тя предполага добре написан предварителен договор. Ако в него липсват съществени елементи – например точното описание на имота или цената, – защитата може да се окаже невъзможна.
4. Клаузите, които задължително трябва да има
Договорът със строителя е основният документ, който ще определи правата Ви. Често строителите предлагат готови образци, написани в тяхна полза. Затова е добре договорът да бъде прегледан и при нужда договорен. Ето шестте групи клаузи, които задължително трябва да присъстват.
| Клауза | Какво трябва да съдържа | Защо е важна |
|---|---|---|
| Точно описание | Етаж, площ, идеални части, скица като приложение | Без него не е ясно какво точно купувате |
| Плащане на етапи | Вноски, обвързани с актовете по строителството (напр. Акт 14, Акт 15, Акт 16), а не с календарни дати | Плащате само за реално изпълнена работа |
| Срокове и неустойка | Ясни срокове и неустойка за всеки ден забава на строителя | Стимулира строителя и Ви обезщетява при забава |
| Право на разваляне | Възможност да развалите договора и да си върнете платеното при сериозно забавяне | Не оставате безкрайно обвързани с проект, който не се движи |
| Ипотеките на строителя | Задължение Вашият имот да бъде освободен от тях преди прехвърлянето | Получавате имота без тежести |
| Изпълнение и материали | Степен на завършеност и спецификация като приложение | Предотвратява спорове за качеството и обзавеждането |
Особено внимание заслужава плащането на етапи. Когато вноските са обвързани с напредъка на строителството, а не с календара, Вие плащате само ако строителят е изпълнил съответния етап. Ако строежът спре, няма да сте платили за работа, която не е извършена.
Също толкова важна е клаузата за ипотеките на строителя. Често строителството се финансира с банков кредит, обезпечен с ипотека върху терена или сградата. Договорът трябва ясно да предвижда задължение на строителя Вашият имот да бъде освободен от ипотеката преди прехвърлянето на собствеността.
5. Типичните рискове и как да ги ограничите
Опитът показва, че проблемите при покупките „на зелено“ обикновено се повтарят. Ето най-честите от тях и как добрият договор и доброто проучване помагат да ги избегнете.
- ✗Строителството спира или се забавя с години. Плащането на етапи, неустойката за забава и правото на разваляне ограничават загубите Ви.
- ✗Апартаментът е продаден на няколко купувачи. Справката в имотния регистър и, при нужда, вписването на исковата молба Ви защитават. Нотариалният акт за бъдещ обект намалява този риск още в началото.
- ✗Имотът е ипотекиран в полза на банката на строителя. Изричната клауза за освобождаване на имота от ипотеката преди прехвърлянето е задължителна.
- ✗Площта или изпълнението не отговарят на договореното. Точното описание, скицата и спецификацията като приложения дават основа за претенции.
Нито един договор не може да премахне риска напълно. Добре подготвеният договор обаче превръща неясните обещания в конкретни задължения, а нарушението им – в право, което можете да защитите пред съда.
6. Ключови изводи
- ✓Преди да подпишете, проучете собствеността върху земята, разрешението за строеж, тежестите и самия строител.
- ✓Най-често се сключва предварителен договор; ако продавачът откаже да прехвърли имота, можете да поискате обявяването му за окончателен по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
- ✓Вписването на исковата молба Ви защитава от продажба на същия имот на друг купувач.
- ✓Нотариалният акт за бъдещ обект Ви прави собственик по-рано и намалява риска.
- ✓Плащайте на етапи, обвързани с актовете по строителството, а не по календар.
- ✓Договорът трябва да предвижда неустойка, право на разваляне и задължение имотът да бъде освободен от ипотеките на строителя.
Покупката на жилище „на зелено“ може да бъде отлична инвестиция, но само когато рискът е разпознат и ограничен навреме. Няколкото часа, вложени в проучване на документите и в преговори по договора, често спестяват години на тревоги и съдебни спорове.
Обмисляте покупка на имот в строяща се сграда?
Адвокатска кантора „Манчева“ ще проучи собствеността, тежестите и документите на обекта, ще прегледа и договори условията със строителя и ще Ви придружи до нотариуса.
Свържете се с насСтатията има информационен характер и не представлява правна консултация по конкретен случай. За съвет, съобразен с Вашата ситуация, се обърнете към адвокат.